ITBI: O Que É, Quem Paga, Como Calcular e Quando Vence

Se você está planejando comprar um imóvel, certamente já ouviu falar no ITBI. Esse imposto é um dos custos mais importantes que precisam ser planejados na compra de um imóvel - e muita gente é pega de surpresa por não saber exatamente quanto vai pagar. Neste artigo, vou explicar tudo sobre o ITBI de forma clara e objetiva.

O que é o ITBI?

ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. Ele é diferente do ITCMD - que incide sobre heranças e doações - e do IPTU - que é cobrado anualmente pela posse do imóvel.

O ITBI está previsto na Constituição Federal e cada município define sua própria alíquota - ou seja, o percentual cobrado varia de cidade para cidade.

Quem é obrigado a pagar o ITBI?

Por lei, o ITBI é de responsabilidade do comprador do imóvel. Na prática, o contrato de compra e venda pode definir que o vendedor pague, mas isso é exceção - na grande maioria dos casos, quem compra é quem paga.

Qual é a alíquota do ITBI?

Como o ITBI é um imposto municipal, a alíquota varia conforme a cidade. Veja os valores das principais cidades brasileiras:

•      São Paulo: 3% do valor do imóvel

•      Rio de Janeiro: 3% do valor do imóvel

•      Belo Horizonte: 3% do valor do imóvel

•      Curitiba: 2,7% do valor do imóvel

•      Porto Alegre: 3% do valor do imóvel

•      Brasília: 3% do valor do imóvel

Para saber a alíquota exata da sua cidade, consulte o site da prefeitura ou ligue para a Secretaria Municipal de Fazenda.

Como calcular o ITBI?

O cálculo é simples. O ITBI é calculado sobre o maior valor entre o valor de venda declarado e o valor venal de referência do imóvel (definido pela prefeitura).

Exemplo prático:

Imóvel em São Paulo vendido por R$ 400.000,00. Alíquota do ITBI em São Paulo: 3%.

•      R$ 400.000,00 x 3% = R$ 12.000,00

•      ITBI a pagar: R$ 12.000,00

Atenção: se o valor venal de referência da prefeitura for maior que o valor de venda, o ITBI será calculado sobre o valor venal - não sobre o valor pago.

Quando o ITBI precisa ser pago?

O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não registra a transferência do imóvel - e sem o registro, a transferência não tem validade jurídica.

O processo geralmente é: assinar a escritura no cartório → pagar o ITBI → registrar a escritura → imóvel transferido oficialmente.

O ITBI tem isenções ou descontos?

Sim! Existem casos em que o ITBI pode ser reduzido ou até isento:

•      Minha Casa Minha Vida: imóveis financiados pelo programa têm alíquota reduzida ou isenção em muitos municípios

•      Primeiro imóvel: alguns municípios concedem desconto para quem compra o primeiro imóvel residencial

•      Imóveis de baixo valor: algumas prefeituras isentam imóveis abaixo de determinado valor

Sempre verifique com a prefeitura da sua cidade se há algum benefício disponível para o seu caso antes de pagar.

ITBI no financiamento bancário

Quando você financia um imóvel pelo banco, o ITBI continua sendo seu dever. Porém, uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 2020 definiu que o ITBI só pode incidir sobre o valor efetivamente pago pelo imóvel - não sobre o valor total avaliado pelo banco. Isso pode representar uma economia significativa em imóveis avaliados acima do preço de compra.

Conclusão

O ITBI é um custo inevitável na compra de imóveis e precisa estar no seu planejamento financeiro desde o início. Conhecendo a alíquota da sua cidade e os possíveis benefícios disponíveis, você evita surpresas e se prepara melhor para essa importante transação.

Tem dúvidas sobre os custos na compra do seu imóvel? Fale comigo pelo WhatsApp - clique aqui - posso te ajudar a calcular e planejar tudo!

 

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